5月上旬，上海市住建委主任王桢公开表示，"十五五"城市更新规划将于近期出台，量化目标中明确：5年内更新不少于150栋、约200万㎡商办楼宇，推进不少于20个重点片区更新。

上海商办正式从"造楼时代"进入"修楼时代"。

为什么非改不可？不是"丑不丑"，是"还能不能用"

全市存量商务楼宇约2亿㎡，其中超80%为乙级及以下。大批建于1990–2010年之间的楼宇正进入集中老化期——电梯频故障、空调能效崩、电力容量不够、立面渗水、停车配比过时。这些问题表面看是维护问题，本质是：

• 新兴产业塞不进去（AI算力机房散热、实验室排风、高频交易低延迟布线要的荷载/电力/精密空调，老楼给不了）

• 头部租户留不住（律所、外资咨询、金融机构后台一看机电余量和电梯等待时间就摇头）

• 融资端开始用"资产质量"倒扣授信（楼龄+空置率双高→抵押物打折→流动性更紧→更没钱改→更空）

所以不更新不是"省了一笔钱"，而是走进一条租金阶梯式下沉→资产价值重估→融资额度压缩的螺旋。

结合5月21日发布的《高质量推动商务楼宇更新发展研究报告》与住建系统公开表述，未来几年的政策火力大概率集中在四条通道：

经营权整合工具

散售楼（一栋楼几十上百个小产权人）是更新的最大死结。解法是把"产权"和"经营权"切开——通过长期租赁托管、统一运营协议、优先收购权等方式，让专业运营方能对整栋楼做决策，小业主拿稳定收益。亚洲大厦之所以能从"死掉的散售老楼"变"垂直百老汇"，核心秘密就在这一步。

功能兼容路径

《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》的方向很明确：在主体结构/产证/土地用途可控前提下，允许商改酒、商改租、商改科创等兼容使用——给业主现金流过渡方案，让楼在等下一轮周期时不至于靠"零收益硬扛"。

金融退出通道

更新最大的心理障碍是"改造花几千万，什么时候回本？"答案只能靠两条：运营现金流抬升 + 资本化退出。专项基金、更新贷、以及REITs扩围到商业不动产（第⑦篇详写的汇添富上海地产REIT就是信号弹），本质都是把"无底洞"变成"可测算的投资"。

审批改革：存量改造专属标准 + 联审并联

现行消防/节能标准多面向新建建筑，逼得很多老楼改造卡在"按新房考旧房"。报告和多部门调研都在推动的，是为存量楼宇定制专属技术判定路径 + 跨部门联审（参考浦东的"商办楼宇更新专项信息平台"一口受理思路），把时间成本砍下来——对业主来说，时间省下来就是钱。

来源：解放日报等