上海工商业用地续期新政：大小业主的“分水岭”时刻

2026年7月31日，上海市规划和自然资源局印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234号），确立了“以续期为常态、不续期为例外、应续尽续”的工作原则，为上海工商业项目土地使用权到期续期确立了统一口径。这是落实党的二十届三中全会“制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策”部署、由自然资源部支持上海依据《上海市城市更新条例》先行开展的探索。

但对同一份文件，不同的持有者看到的却是完全不同的处境。

一、政策脉落：把“被动到期”变为“主动规划”

根据上海市规划和自然资源局公开口径，本市对续期时点、续期期限、续期费用标准、具体办理流程等都已明确了工作规则。续期分为“到期续期”与“提前续期”两类，全市已排摸出30个有用地续期诉求的工商业项目，并走通了到期续期2个、到期退出1个、提前续期1个（浦东新区五洲药业“元智科创未来谷”项目）的办理路径。

值得关注的是，政策对急于发行不动产REITs的项目作出专门安排：相关部门已与市发改委、市国资委、上交所对接，要求加快办理相关用地续期手续，为资产证券化扫清障碍。

从这些口径看，续期新政的核心变化，是把商办资产持有从“等着到期被动处理”，推向“主动规划资本开支”的新阶段。

二、大业主：续期是一笔可以主动规划的投资

对机构、开发商、国企平台等整体持有的大业主来说，政策带来的更多是确定性。其价值在于“应续尽续”原则，以及明确了对REITs等重资本运作更友好的衔接安排——续期手续的加快办理，为基金期限与土地剩余年限的匹配提供了一条可操作路径，便于资产盘活与配套融资统筹考虑。

不过，同为“大业主”，内部其实存在两条不同的财务逻辑。一类是自用自持型（国企平台、企业总部、产业资本，以及自持物业、以自身运营出租为主的机构），它们看重的是经营现金流与长期运营，续期更像一笔可规划、可安排节奏的一次性资本投入，而非日常经营成本，一般不必与租金波动直接挂钩；另一类是投资交易型（基金、外资、REITs等），它们更看重资本增值与退出测算，续期价格与土地剩余年限会直接影响到估值与退出安排。

因此，大业主面对新政的关键，不在是否走REITs通道，而在自己的项目是否符合“应续尽续”的前提。官方口径明确将以“保护企业合法产权、保障企业发展权益”为原则推进，对正常在营、有真实使用与出租需求的持有人，政策方向是保障而非设障。但需注意，续期费用如何核定、是否存在差异，目前公开口径尚未完全明确，实际执行或由区级把握，具体成本仍需以属地办理为准；对资金与资产计划清晰的持有人，续期更像一笔可规划、可安排节奏的支出，但实际负担仍取决于属地执行与项目自身情况，不宜一概而论。

再进一步看，无论是自用自持还是投资交易，这两类持有人的现实动作，都是尽早向属地规划和自然资源部门了解本区对续期费用与流程的具体执行口径，再评估续期成本与路径，而不是被动等待。

三、商铺／办公小业主：分户协调是最大现实难题

对购买商铺（含沿街、商圈内铺、专业市场铺、社区底商等）以及分层分户商办的小业主而言，续期新政带来的挑战最为具体。其核心难点在于“一户一权”如何与整宗土地衔接。

以广州已明确的规则为参照：同一宗地上建筑物已分割登记至不同权属人名下的，可推选代表统一申请、一并办理；也可分别申请、分开办理；而同一不动产权证登记多个权利人的，须由共有权利人共同申请。上海是否沿用类似规则尚未完全公开，但这恰恰是分户小业主最切身的现实问题——多业主如何协调统一、费用如何分摊，以及在没有产业主体背景的情况下如何定价。

对这类业主，第一步是先查明自己的不动产登记簿：是分户发证，还是共有一本证。这直接决定了能否独立办理续期，也决定了后续协调的复杂度。叠加无产业主体背景、核心区域地价相对较高、以及部分项目已到期或即将到期的历史遗留问题，小业主往往是承压相对最大的一类。