10月初，“上海40年公寓续期或缴地价七成”的话题在社交平台引发讨论。一份7月31日印发、当时并未引起太多关注的文件，两个多月后被大量业主翻出来，重新计算自己手里的商铺或商住公寓到期后要补多少钱。

这份文件，就是《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》。而在讨论升温之前，上海已经有一栋楼把这笔账真正付掉了——淮海中路的K11，约10亿元，换20年。

承载这笔交易的，是一单正在申报的商业不动产投资信托基金（REIT）。新世界发展拟分拆上海香港新世界大厦，在上交所发行公募REIT，预计募集规模约38.2亿元，9月19日获上交所受理。它之所以成为观察样本，不只因为位于淮海中路，更因为它是上海续期新政落地后率先走完全流程的案例。

一、18.67年的门槛

上海香港新世界大厦总建筑面积约13万平方米，包含K11购物艺术中心与K11 ATELIER写字楼。2013年，新世界将商业部分改造为内地首座K11；2021年，公司向大股东周大福收购剩余50%股权，实现全资持有，当时项目估值区间为70.11亿至73亿元。

问题出在土地上。项目土地使用权2044年到期，至2026年9月只剩18.67年。而商业不动产REITs通常要求底层资产存续期在20年以上，18.67年，差了一年多，资产就无法进入发行通道。

这一年限约束此前已有直观影响。2025年7月，新世界曾计划出售写字楼部分，建筑面积约8.05万平方米，据当时公开挂牌信息报价31亿元，折合单价约3.9万元/平方米。据市场信息，该笔交易推进至后期未能完成，买方对剩余年限的顾虑可能是原因之一。

于是，续期从“可选项”变为“前置条件”。根据基金招募说明书披露，经上海市黄浦区规划和自然资源局初审，拟同意续期20年，土地到期日延至2064年12月1日，剩余年限由18.67年增至38.67年。

代价是补缴土地价款及相关税费，招募说明书预估约10亿元。续期完成后，项目账面价值由21.68亿元调整为评估值45.68亿元，招募书明确，通过土地续期，项目整体增值约111%。

需要说明的是，这个111%是相对账面价值的增幅，并不代表市场价格上涨。

二、政策：四个关键词

这单交易依据的文件，是2026年7月31日印发的《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234号）。理解这份文件，可以抓住四个关键词。

应续尽续。文件确立“以续期为常态、不续期为例外”的原则，明确只有因社会公共利益需要依法收回土地的项目才不予续期。续期从过去需要个案争取的事项，变成了默认路径。

全品类覆盖。适用范围包括工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育、科技、文化、卫生、体育、综合等全部非居住用地，超出以往“工业+商业”的狭义范畴，把科教研发楼宇、文体旅设施等此前缺乏明确规则的资产纳入进来。

70%下限。文件规定，续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%，同时建立“绩效与地价”挂钩机制，由各区按地价决策程序集体研究确定，优质企业可在此基础上进一步降低成本。70%是刚性下限，不是固定折扣。

REITs通道。对拟发行不动产投资信托基金的项目，续期年限可根据项目实际情况确定，并可在REITs申报后、注册前完成续期手续。K11的20年续期，正是依据这一条确定的。

此外还有几项年限规则：续期分到期续期与提前续期两类，前者适用于剩余年期不足3年的项目，后者适用于剩余年期不足原出让年限一半、经营状况良好且用地绩效突出的优质项目；原剩余年限与续期年限之和，不得突破该用途的法定最高年限——工业、办公、教育、科技、文化、卫生、体育、综合为50年，商业、旅游、娱乐为40年；单次续期一般不少于5年，采用协议租赁方式的单次最长20年。

放到全国看，继广州2026年5月出台工商业用地续期试点方案之后，上海于同年7月印发234号文，是目前已跑出完整实操案例的城市。两地文件的印发时间、适用范围与地价口径，均以政府公开发布的文本为准。

三、补上的是一块制度空白

要理解这项政策的分量，需要回到法律条文。

《民法典》第三百五十九条对住宅和非住宅作了区分：住宅建设用地使用权期限届满“自动续期”，非住宅建设用地使用权期限届满“依照法律规定办理”。住宅的续期权利由法律直接赋予，非住宅则长期处于“有原则、无细则”的状态。

《城市房地产管理法》第二十二条要求非住宅用地使用者在期限届满前一年申请续期，经批准后重新签订出让合同、支付出让金，但按什么标准支付，二十多年没有全国统一的细则。

标准缺失带来的影响是具体的：当剩余年限降至20年以下，资产在大宗交易和抵押融资中普遍出现年限折价，部分项目因年限不足无法进入REITs申报流程，交易周期被拉长甚至搁置。

上海这份文件的实质贡献，是把“到期后如何处置”的不确定性，转换成了一个可以事先计算的成本。对持有方而言，过去无法回答“续期要花多少钱”，现在至少知道下限在哪里；对投资者而言，估值模型里那个难以量化的变量，开始具备定价基础。

四、这单该怎么看

定价有据。续期价格按234号文执行——不低于所在级别基准地价的70%，由区级按地价决策程序集体研究确定。有文件依据、有决策程序、可复核，不是一对一议价。招募书披露的约10亿元预估值，与这一政策口径相互印证。

企业得到的是“可交易”。补缴后剩余年限增至38.67年，资产重新满足商业REITs的存续期要求，具备发行条件。按招募说明书，基金募集规模约38.2亿元，约为资产45.68亿元评估值的84%，属市场化询价结果，也反映了当前商办资产的真实水位。需要区分的是，募集规模是基金层面的口径；同一份招募书还披露，资产出售对价约40.14亿元，扣除税费及相关费用后，所得款项净额约32.4亿元，后者才是新世界实际回笼的资金。对新世界而言，通过REITs盘活存量、优化资产负债结构，是近年行业通行的做法。

市场得到的是“可定价”。评估值的提升主要来自年限延长带来的价值释放，而非租金上行。数据显示，2023年至2026年一季度，项目购物中心有效租金由18.23元/平方米/天降至15.65元，写字楼由7.52元降至6.30元。当前上海商办市场仍处调整期，租金承压。正因如此，政策的落点更在于稳定预期、打通存量盘活通道，而不是推高价格。

归结起来：政策给的是“可预期”，企业拿到的是“可交易”，市场得到的是“可定价”。

当然，续期解决的是年限问题，不改变底层资产的经营表现。上交所此前对该REIT提出的问询，核心也集中在估值假设与租户结构上。截至发稿，该基金仍处于已受理状态，尚未完成发行。45.68亿元的评估值能否兑现，最终仍取决于未来租金与出租率的实际走势。

五、K11之后还有谁

K11不是孤例。

此前，天津大悦城已通过重新出让方式取得40年土地使用年期，资产估值接近65亿元，较此前提升约10亿元。两者路径不同，逻辑一致：通过补缴地价延长年限，使资产重新具备资本市场准入条件。

从时间上看，上海上世纪90年代至本世纪初集中出让的工商业用地，正陆续进入到期窗口。按法定出让年限倒推，商业用地40年、办公用地50年，到期高峰集中在2030年代。办办网——上海办公室租赁信息平台根据公开出让信息测算，上海进入这一窗口期的商办项目有数十个，全国范围内剩余年限不足20年的非住宅物业规模更大。

需要说明的是，目前这批项目的具体名单尚未公开，本文不作列举。可以确定的是，K11是上海范围内率先走完全流程的样本，其定价方式、审批路径和资本化安排，都会成为后续项目的参照。

六、【办办网观点】

土地年限的变化，最终会传导到租金水平和企业的选址决策上。从平台服务经验来看，这一趋势在办公租赁的一线反馈中已有体现。

在企业选址服务中，平台注意到，剩余年限正在成为租金、地段、配套之外的又一个考量维度。年限充足的核心区写字楼，业主更愿意投入改造与运营，租约也可以谈得更长；年限临近到期的物业，即便报价更低，租户仍倾向缩短租期，或要求更大幅度的租金折让。

续期规则明确之后，这个变量开始可以计算。对业主，补缴成本能够提前计入持有成本，改造投入的回收周期有了明确上限；对租户，一份跨越年限节点的长租约不再难以启齿。从当前市场来看，上海核心区写字楼租金仍处调整区间，业主的诚意更多体现在免租期与装修补贴上，而年限问题的解决，为长周期租约的签订补上了前提条件。

对正在选址的企业，我们的建议是把土地剩余年限纳入尽调清单，与租金、楼宇品质、产业配套一并权衡。年限并非越低越不能租，关键在于匹配企业自身的使用周期：三年一签的团队与十年长驻的总部，对同一栋楼的判断往往并不相同。

七、结语

K11这10亿，换来的是20年使用期，也换来了资产重新进入资本市场的条件。

对更多持有存量商办的企业来说，这份文件真正的价值，是把一个悬了二十多年的问号，变成了一个可以写进模型的数字。至于这个数字划不划算，取决于每一栋楼自己的租金、地段和还能活多久。