市场热点

1、上海城隍庙广场12.09亿元拍卖成交

2月14日，阿里资产网显示，上海城隍庙广场置业有限公司（简称“城隍庙公司”）重整投资人资格拍卖结束，最终以12.09亿元价格成交。

上海城隍庙广场建筑面积共计3.61万平方米，地下两层地上一层。项目位于黄浦区方浜中路168号等，北侧是豫园，项目东面则是复星蚂蚁地块，最新定名豫外滩。

值得注意的是，城隍庙项目的土地年限到2044年，目前仅剩余20年时间，预计接手改造完成后，可能剩余土地使用年限仅有17-18年。

2、上海迪士尼乐园二期土地变更 预计地上计容体量超百万平米

2月20日消息，上海国际旅游度假区于今年年初发布了一则重磅公示，该公示调整了北至迎宾高速公路南侧红线以南500米，南至申迪南路-奇妙路-中心湖周边地块所围合的区域的规划，总面积达到了约2.7平方公里。

据了解，上述涉及调整的区域就是规划上海迪士尼乐园二期的所在地。此次变更的二期地块，明确了上海迪士尼乐园二期的体量。

其中二期主乐园为编号1-1的地块，占地面积约81万平方米，略小于一期的91万平方米。除此之外，还有多幅酒店、商业地块同步变更，估计会作为迪士尼小镇二期以及后续的酒店开发业态。

整个二期的地上计容体量超过百万平方米。

3、上海2025年第三批住宅用地清单：浦东、静安、闵行、青浦四宗

上海市规划和自然资源局发布2025年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告（三），拟出让4宗地块。

其中，浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块，土地用途普通商品房，出让面积2.04公顷。静安区N070302单元111-21地块，土地用途普通商品房，出让面积1.07公顷。

闵行区MHP0-1005单元02-09地块、03-04地块、16-07地块及16-06、16-08地下空间，土地用途02-09地块：普通商品房；03-04地块：普通商品房；16-07地块：餐饮旅馆业，出让面积21.72公顷。

青浦区西岑单元（JZ03）19-08、19-10、20-01、23-01、23-06、23-09、23-10、23-14地块及19-09公共绿地、云腾路、兰科路、泽秀路、泽立路部分地下空间，土地用途19-08地块：商业用地、办公；19-10地块：商业用地、办公；20-01地块：普通商品房、办公；23-01地块：普通商品房、办公；23-06地块：普通商品房、办公；23-09地块：商业用地；23-10地块：商业用地、办公；23-14地块：普通商品房、办公，出让面积16.78公顷。

4、上海首场土拍4宗涉宅用地全部溢价成交，共计揽金159.26亿元

上海迎来蛇年首场土拍，共出让4宗涉宅用地，分别位于浦东、虹口、松江和奉贤，总土地出让面积95,949.83平方米，总规划建筑面积227,161.78平方米，总起始价119.24亿元。最终此次土拍的4宗地块全部溢价成交，共计揽金159.26亿元。

其中，龙湖以总价10.57亿、成交楼面价约20,473元/㎡，溢价率16.5%竞得奉贤区奉贤新城10单元06-07地块。该地块占地面积23,459.62㎡、容积率2.2、规划建面约51611.16 ㎡。

金茂&庆隆联合体以89.6435亿元拿下虹口地块，溢价率38.2%；国贸、金地和星狮联合体以8.15亿元竞得松江地块，溢价率为13.98%；华润&越秀联合体亿50.9亿元摘得浦东杨思地块，溢价率33.38%。

5、绿城上海徐汇滨江地王项目案名定为“潮鸣东方”

2月21日消息，绿城中国上海徐汇滨江项目案名已确定为绿城·潮鸣东方。

资料显示，2024年8月7日，绿城以131,045元/平方米成交楼板价摘得徐汇区斜土街道xh128D-07地块，成为全国单价地王。

项目位于上海CAZ核芯区域，限量打造120席约280-600平方米藏品大宅。

挂牌市场

1.供应规模逆势攀升  起拍总价结构性回调

据办办网数据研究中心的数据显示，2025年2月份，上海新增土地供应总量为581,308平方米，环比增长46.64%，同比增长3.76%，这一数据打破春节淡季惯例，创近三年同期新高。

当月挂牌地块总起拍价为1,144,708万元，环比下降22.13%，同比下降3.69%，办办网分析这一现象是核心区稀缺地块占比下降、近郊功能型地块占比提升导致价格中枢下移。

2.组合出让成主导 产城融合进一步深化

2月份，上海土地市场再次出现居住用地创新出让：闵行区3幅宅地+餐饮旅馆业用地组合出让（总起拍价56.14亿元），青浦西岑8幅“居住+商办”地块实施组合出让（总起拍价17.54亿元）。这种打包竞买模式，要求开发商具备片区统筹能力，倒逼房企向“城市运营商”转型，进一步推动片区开发与功能复合化。

成交市场：

1.成交金额爆发式增长 区域分化加剧

2月份上海土地市场总计成交23幅地块，成交总金额达到1,673,236万元，环比暴增598.96%，同比更是激增1,166.55%。其中，虹口区单幅高价宅地（成交额89.64亿元）贡献尤为显著。

当月，土地拍卖活动主要覆盖了7个行政区。其中，浦东和奉贤各自成交7幅地块，青浦成交4幅，松江成交2幅，而闵行、虹口和金山则各自有1幅地块的成交。

浦东凭借其逾18.88万平方米的成交量，一跃成为2月份上海土地市场成交体量最大的区域，而虹口则以逾89.64亿元的成交额成为当月土地市场成交金额最高的区域。

2.高价宅地重塑价格体系 工业用地支撑成交规模

2月份，虹口区C080302单元hk329-11住宅地块成交金额高达89.64亿元，溢价率38.2%，楼面价预估超11万元/平方米，刷新区域地价标杆，反映核心区稀缺宅地仍受资本追捧。

当月浦东、青浦、闵行工业地块密集成交，成交面积占总量的45.58%，加速了先进制造业的布局。

市场综述

从数据来看，2025年2月份上海土地市场延续了自2024年四季度以来的供应放量态势。值得关注的是，这是近三年来首次出现春节传统淡季期间土地供应逆势攀升的现象，反映出政府层面通过土地端调节市场供需的积极导向。

市场整体呈现“供应放量、成交爆发、结构分化”三重特征，同时，2月份的土地市场也释放了两个信号：（1）产城融合深化（工业+居住+商办联动）、（2）片区开发主导（组合出让占比过半），未来土地价值将更多取决于产城融合效能与片区运营能力，传统“高周转”模式面临转型挑战。

（本内容仅供行业研究人员、企业、机关单位参考使用，不做任何投资建议）