第三轮土拍现三个“调整”

办办网发布时间:2021-11-25 16:05:33

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第三轮土拍现三个“调整”

11月24日,苏州启动第三轮土地拍卖,8宗地块全部出让,仅2宗溢价成交,总成交价120.64亿元。

截至目前,北京、杭州、上海、深圳等15个城市公布第三轮土地拍卖信息。其中,无锡已完成第三轮土拍,无流拍,总体溢价率为0.05%,平稳收官。整体而言,与第二轮集中供地相比,第三轮集中供地已经从出让细则、供应规模、供应结构三个维度进行了调整。

第一,降低保证金比例,延长土地款支付周期。比如,成都、无锡、济南、苏州等城市均下调了保证金比例。苏州将保证金比例从第二轮集中出让的30%-50%全部下调至30%,并将土地出让金首付款比例由之前的60%降至50%。广州部分地块取消了一个月内一次性付清全款的要求,允许最长六个月内付清。南京、杭州在第三批集中供地规则中明确放宽房企拿地资质,由一级或二级降至三级。深圳在配建要求方面进行调整,将第二批集中供地规则中的全年期自持的租赁住房的配建要求调整为可售公共住房

无论是放宽参与土拍房企的资质、调整保证金缴纳比例,还是延长土地款支付周期,聚焦要点都是进一步降低开发商资金占用成本,缓解房企现金流压力,提升拿地积极性,从源头保持房地产投资稳健。

第二,加大土地出让规模。从历史数据来看,鉴于每年金九银十房企回款较高,接下来的两个月一般是土地成交高峰。一是由于各地为了完成年度任务,四季度一般会加大土地供应;二是房企年尾在销售端储粮丰沛,买地较积极。

从当前已发布的第三轮集中供地信息来看,多数城市加大了土地供应规模,且扩容供应力度较大。如深圳、苏州、南京、上海、济南与合肥的第三轮集中供地规划建筑面积,与第二轮相比实现100%以上的增长。苏州的土地供应增长率更是高达184.2%。或许,前两轮土地出让过程中,流拍地块及中止拍卖地块相对往年较多,导致最后一轮供应力度加大,预计后续多个城市会大概率提升第三次集中供地力度。

第三,释放更多优质地块。土地红利时代下,一个城市的核心区优质地块通常都是地王和高价地的胚子,更是开发商争相举牌的标的。地段决定利润以及销售速度,亦是当下房企的投资铁律。

从目前公布的第三次集中供地信息来看,成都、合肥、苏州、深圳与杭州等城市核心区的供应规模均有明显增加。以杭州为例,最受房企追捧的拱墅区桥西拱宸桥单元GS0609-12地块,申请勾地的房企达到10家。另有浙江本地房企在第三批集中供地中合计报名10宗土地。

有业内人士算过一笔账,即便有些土地按照最高溢价率上限成交,净利润率仍旧有约10%的空间。显然,相比第一次集中拍地,某房企拿地后高呼只有2%净利率而言,预留了房企盈利空间,自然提高其拿地积极性。

种种迹象显示,与前两次集中拍地不同的是,第三轮土地集中供应进行了细致的调整,适度放松拿地门槛,预计将降低流拍率。但细则变化背后,控制溢价率、防止土地金融化、杜绝炒高地价的主旋律仍未动摇。



来源: 证券日报声

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