2026年10月12日，上海- CBRE世邦魏理仕近日发布《2026年第三季度上海房地产市场回顾》报告，解析上海商业地产市场最新发展状况与趋势。

三季度园区市场无新增供应。需求持续修复带动净吸纳量录得约13.2万平方米，空置率环比小幅回落至27.2%；

从行业需求结构来看，制造业需求占比升至47%，位居各行业首位。其中，以人形机器人为代表的高端制造企业持续扩张，推动行业需求进一步释放。TMT 以 22.5% 位列第二，其中芯片及半导体企业最为活跃，人工智能、电商及软件研发需求保持增长。医药与生命科学贡献 8.5%，成交主要集中于张江和金桥；第三方办公占比 7.4%。随着具身智能、人形机器人等产业政策持续落地，产业园区需求进一步向先进制造与科技创新领域集聚，为市场活跃度提供持续支撑。

对比各子市场的表现，御桥、张江与金桥三大板块合计贡献75.1%的成交面积，分别录得40.5%、19.8%和14.8%。其中御桥受御桥智慧谷内智元机器人、大疆等企业大额成交带动表现突出，一跃成为本季度最热板块；张江仍是全市成交笔数最多的板块，芯片半导体与生物医药企业的搬迁需求构成主要支撑；金桥承接一批TMT企业的跨园区迁移。临空板块受电商企业搬迁成交带动。从交易结构来看，按成交笔数，搬迁是最主流的交易类型，占笔数63.8%，中小规模“降本+升级”式迁移占据主导；新设占比19.0%、扩张占比17.2%。租赁市场延续“以价换量”格局，平均报价和有效租金分别环比下降1.6%和0.6%，成本优势进一步显现，推动企业办公升级及搬迁需求释放。

对比各子市场表现，张江、漕河泾与临空三大板块合计贡献了近五成市场去化，持续发挥核心需求引擎作用。此外，桃浦板块受两家通信企业总部项目落地带动，去化表现亮眼；御桥板块则在消费品制造企业需求支撑下实现较快去化。从交易结构来看，租金持续调整有效激发了企业搬迁升级意愿，搬迁需求占比达43%；与此同时，新设立企业需求较去年同期明显提升，占比升至38%，市场活跃度有所回暖。总体来看，市场需求持续改善，但受上半年新增供应集中入市影响，全市空置率同比上升5.1个百分点至28.1%。至此，全市租金报价同比下降3.5%至每月每平方米131.1元，有效租金同比下降5.5%至每月每平方米89.7元。

来源：观点网、世邦魏理仕