2022年一季度上海办公租赁市场回顾

办办网发布时间:2022-04-07 17:27:40

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一、2022年一季度上海地产大事件盘点  

1、上海浦东新区82个重大项目集中开工 总投资3176.18亿

1月4日,上海浦东新区社会主义现代化建设引领区82个重大项目开工建设。

据悉,开工的82个重大项目总投资3,176.18亿元,涉及高端产业、科创、基础设施、重大民生等领域。其中,重大产业项目23个,均属于电子信息、生命健康、汽车、高端装备、先进材料、时尚消费品6大重点产业领域,总投资超过1,200亿元,数量占总开工项目的30%,投资额占总投资额的40%。

2、上海2022年首批集中供应房源公布 共计11812套

2月14日,上海市房地产交易中心公布今年第一次集中批量供应房源,共涉及33个项目,总建筑面积约129万平方米,共计11,812套。备案均价57,899元/平方米,分布在浦东、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港13个区域。

3、Q房网拟暂停上海所有业务 现有团队可自筹资金加盟经营

3月9日,Q房网在公司内部发布通知称,针对上海云房数据服务有限公司持续亏损、无力维持正常经营的现状,特拟定《上海云房数据服务有限公司歇业实施方案》(草案)。

方案显示,即日起,上海云房总部除保留必要的后台人员和清欠专员外,督促其他员工限期办理离职手续;上海云房门店所有业务一律暂停;正在推进过程中的存量业务可以继续完成,或可与客户协商一致后无条件解约。

同时方案中也提出:上海现有管理层和经纪人团队可自由组建合作团队组建新公司作为加盟方,单个个人也可以作为加盟方,自由选择可以加盟的门店;加盟商自筹资金,与自由选定的现有门店房东续签门店租约;加盟商与集团本部签订《加盟协议》;自加盟协议签订之日起,加盟商在授权范围内,以Q房网品牌开展相关业务,自主经营加盟门店、自担风险、自负盈亏。

4、SOHO中国拟七折销售3.2万平米京沪物业 收入全部用于降负债

3月10日,SOHO中国举办了2022年首场租赁表彰会暨优质房源推介会。

据官方消息,SOHO中国董事长潘石屹宣布将以七折价格销售3.2万平米京沪两地的部分物业,他表示此次销售房源的收入将全部用于降负债,不会用做股票分红。

本次以七折价格推出了3.2万平米的房源,覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目,全部坐落在北京上海的城市核心地段,涵盖办公、商业及公寓各类业态。

5、一分为二 中海600亿上海黄浦旧改部分股权转让永业集团

3月8日,中国建筑发布公告称,上海市黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目的开发公司发生股权变更。

根据股权变更公告显示,作为建国东路旧改项目开发公司之一,海庭公司的股东出资比例由原本的中海(上海)公司出资98%、中城集团出资2%,变更为中海(上海)公司出资2%、永业集团出资98%。

这意味着,此次股权变更之后,旧改项目将沿着建国东路南北一分为二。北侧的69、70街坊地块将由中海作为大股东,持有98%的权益,而南侧的67、68、71街坊地块将由永业作为大股东,持有98%的权益。

6、复星国际63.42亿收购上海外滩金融中心剩余50%股权

3月21日晚间,复星国际有限公司发布公告称,该公司计划以63.42亿元的代价收购中融信托持有的外滩金融中心50%股权。

根据物业估值报告,截至2021年12月31日,外滩金融中心的价值约为人民币230.78亿元。由于目标公司的主营业务为持有外滩金融中心物业,目标公司的总资产扣除其总负债后,其100%股权价值约爲人民币126.84亿元,该交易为收购目标公司50%的股权,因此厘定代价为人民币6,342,187,500元。

7、大华集团8.85亿元竞得上海大场镇商地 需建设小型博物馆

3月23日,上海土地市场披露,宝山区大场镇永和社区bs080a-04、bs083a-08地块(“城中村”改造项目—场中村)成功出让,上海华桐房地产开发有限公司以8.85亿元竞得。

据了解,该地块出让面积80,421.7平方米,土地用途为办公楼,容积率1.1,绿地率20%,起始价8.85亿元。

根据此前出让要求,bs083a-08地块内设置一处建筑面积500平方米(计容)的小型博物馆,以“铁大场”、走马塘和“九桥十八弄”的历史为主题,由受让人负责出资建设,建设标准为不低于7,000元/平方米。

8、因疫情防控需要 上海中止首批36宗商品住宅地块出让

3月28日,上海市土地市场网站公告表示,因疫情防控需要,为响应全市疫情工作,上海首批36宗商品住宅地块中止出让,后续将根据上海市疫情防控工作整体安排及时重启交易活动。

据办办网了解,上海原定推出的36宗商品住宅地块,总面积199.71万方,总建筑面积425.19万方,总起价806.5亿元,原计划3月30日确定后续交易方式,3月31日截止挂牌。

二、2022年一季度上海土地市场回顾

据办办网数据研究中心统计,2022年一季度上海土地市场新增经营性用地挂牌供应71宗,合计出让面积3,182,227平方米。其中涉办用地为6宗,出让面积总数为367,351平方米,占全部挂牌面积的11.54%,环比2021年四季度下滑32.37%,同比2021年一季度增长119.27%。

 

2022年一季度,上海土地市场共成交64宗土地,成交总面积为2,078,824平方米,成交总金额为2,479,363万元。

其中,涉办用地成交6宗,成交面积为207,742平方米,环比2021年四季度下滑79.08%,同比2021年一季度下滑57.16%;成交金额为1,667,679万元,环比下滑37.51%,同比下滑37.92%。

 

2022年一季度上海涉办用地成交量主要集中在3月份,单月成交4宗涉办用地,成交面积167,888平方米,占全季涉办用地成交总量的80.82%,成交金额为1,504,915万元,占全季的90.24%。

本季度上海土地市场,共4个区域有涉办用地成交,其中宝山和松江各2宗,黄浦和浦东各有1宗。

以上区域中,宝山以2宗地块成交近9.07万平方米成为本季度涉办用地成交体量最多的区域。而黄浦则以单宗地块成交近135.04亿元成为本季度涉办用地成交金额最高的区域

 


三、2022年一季度上海办公租赁市场需求解析

1、企业办公选址区域需求

根据办办网数据统计,2022年一季度上海市办公租赁市场中,浦东继续成为企业选址的首选区域,企业需求数量占整个需求市场的19.11%,占比幅度相较2020年四季度有所下滑。闵行以占比15.25%的需求量紧随其后,徐汇排名第三,占比10.32%。需求前五名的区域占据了整个需求市场的62.40%,占比幅度相较2020年四季度出现明显增长。

 

2、企业办公选址租金需求

2022年一季度的办公租赁市场中,租金在2-3元/㎡·天的办公项目成为最受关注的目标,需求占比达到16.16%,浦东是这个租金段最受关注的区域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求占比达到12.16%,本季度能承受高昂租金的客户依然青睐把寻址目标放在浦东。

从环比情况来看,各租金段的需求波动较为平稳,但同比去年一季度的情况来看,4元/㎡·天以下的办公项目需求普遍下滑明显,而4元/㎡·天以上的办公项目需求则有大幅增长。

 


3、企业办公选址户型需求

在租赁户型面积的需求上,200平方米以下的小户型需求占比为48.02%,而1000平方米以上的大户型需求占比为10.70%,浦东依然是这两个户型段最受关注的区域。

从环比情况来看,大部分户型的需求波动较为平稳,仅有1000平方米以上的大户型出现明显滑坡。而同比去年一季度的情况来看,150平方米以下的小户型办公项目需求大幅下滑,而150平方米以上的办公项目需求则有显著增长。

 


4、企业办公选址轨交需求

根据办办网热点统计,全长约65公里,共设35座车站上海轨交9号线成为2022年一季度企业办公选址最为热门的轨交需求线路。

上海地铁9号线呈“东北-西南”走向,线路西南起自松江区松江南站站,途经闵行区、徐汇区、黄浦区,东北止于浦东新区曹路站,联通了松江新城、徐家汇副中心、陆家嘴金融贸易区、世纪大道枢纽、金桥出口加工区、曹路镇大型居住社区等多个重要区域和客流集散点

 

5、市场需求主力产业类型

从行业需求方面来看,TMT依然在上海办公租赁市场中最为活跃,需求量占整体的21.98%;而制造业在本季度的需求突飞猛涨,需求量占比达到19.58%;金融业和专业服务业的租赁需求同样保持活跃,需求量占比分别为14.86%和14.13%;另外生物医药的需求也达到9.78%,成为本季度租赁需求来源的主要行业之一。

 

四、展望二季度

受一季度疫情影响,部分新增供应项目将延缓入市,季末的市场需求也陷入谷底。预计二季度,市场的不确定因素仍然较多,加上不少企业都不同程度的受到疫情冲击,对新办公空间的需求可能会放缓。业主方也将迎来新一轮的考验和压力。

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