2020年上海办公租赁市场回顾

办办网发布时间:2021-01-07 10:53:56

分享到:


一、2020年上海地产大事件盘点

1、拿下内地总价地王 香港置地超300亿摘徐汇滨江项目

2月20日下午,上海土地市场迎来一宗大单交易,徐汇滨江综合体地块最终由香港置地联合体竞得,成交价310.5亿。此价格比2016年招商华侨城联合体在深圳获取的新会展商业用地高出0.5亿,成为截至目前的内地第一总价地王。

信息显示,该地块为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地,地上土地面积32.37万平方米。其中,出让面积23.13万平方米;地下水平投影占地面积28.58万平方米。建筑面积,地上计容建面为108.7万平方米;地下建筑总面积不超过71万平方米,其中地下商业面积不超过6万平方米,具体以规划审批方案为准。

2、上海落实办公楼、园区房租减免国企名录

2月27日,上海市出台《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》,中小企业承租本市国有企业的经营性房产从事生产经营活动的,免收2月、3月两个月租金。文件出台后,有多家涉及中小企业租户的企业集团对外发布公告,积极落实该项政策初步估计,市属国有企业可减免的租金合计约25亿元,惠及约3.5万家中小企业。

3、上海产业园新政:加快建设、促进投资 1000亿新基建信贷优惠

5月15日上午,上海市人民政府举行的市政府新闻发布会上,市经信委介绍了《关于加快特色产业园区建设、促进产业投资的若干政策措施》主要内容,主要从规划、土地、金融、服务等环节,找准投资增长点,精准供给有效政策,全面创新招商引资政策,力争在总部机构、龙头企业、旗舰项目、功能平台、隐形冠军等集聚方面实现新突破,助力疫情防控和培育经济转型发展新动能。

4、中海600亿最大投资签约黄浦旧改

7月29日,中海企业发展集团有限公司与上海黄浦区人民政府正式签订合作框架协议,由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设。

按照框架,中海与黄浦区政府的全资子公司中城集团按照98%:2%的出资比例共同成立上海中海海华房地产有限公司和上海中海海庭房地产有限公司两家项目公司,用于项目推进。

按照建国东路旧改项目目前的计划,项目规划地上计容建筑面积约36.8万平方米,包括新建商品住宅、风貌保护及历史保留建筑等,计划整体开发周期约6年,预计项目总投资约人民币590亿元。

5SOHO中国私有化终止:未就潜在交易达成共识

SOHO中国有限公司8月13日晚间公告,公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止,迄今并未致使就潜在交易的条款达成共识。

于本公告日期,SOHO中国与任何第三方并未就潜在交易订立任何正式或具法律约束力的协议。因此,SOHO中国将不再就潜在交易的进展刊发每月更新公告(上述的每月更新公告原根据收购守则规则3.7须予以刊发)。

6、产业园区运营服务商德必文化拟赴创业板上市 募资5.7亿元

9月,创业板上市委员会2020年第26次审议会议召开,审核结果显示,上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司(简称“德必文化”)首发符合发行条件、上市条件和信息披露要求。

据悉,德必文化此次IPO拟募资5.7亿元,其中2.5亿元用于“园区智慧精装一体化升级项目”,4572.75万元用于“星光德必易园项目”,5035.7万元用于“德必岳麓WE"项目”,5460.96万元用于“研发中心建设项目”,1.7亿元用于“补充流动资金项目”。

资料显示,德必文化成立于2011年,是一家文化创意产业园区运营服务商,主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理,其经营模式包括承租运营、参股运营及受托运营,其中承租运营是其主要运营模式。

7、优客工场完成曲线赴美上市 成联合办公第一股

11月19日,优客工场早间公告显示,特殊目的收购公司(SPAC)Orisun Acquisition Corp.和优客工场联合宣布完成合并。

这意味着优客工场正式以SPAC登陆美股市场,纳斯达克交易代码为“UK",优客工场也因此成为“联合办公第一股”。在完成合并后,合并后的公司或Ucommune International Ltd.仍是公开交易主体,A类普通股和权证已于11月18日分别以“UK”和“UKOMW”为交易代码开始在纳斯达克市场开始交易。

8、上海明天广场第三次挂牌法拍 19.9亿元成交

11月30日,第三度挂牌的上海明天广场以19.907亿元成功拍出。此次拍卖共有5人报名,380人设置提醒,近3万5千次围观。标的物为上海明天广场7至32层房产共计246套房产(不含23层避难层),评估价约25.71亿元。

此前分别于10月27日和11月11日,上海明天广场7至32层房产曾在阿里法拍挂牌拍卖,均以流拍结束。

9、大悦城地产20亿售上海浦东新区相关办公楼物业予陆家嘴集团

大悦城地产有限公司发布公告称,于2020年12月21日,上海悦耀(公司的间接非全资附属公司)分别与上海东磬就以代价17.17亿元买卖物业A;及与上海东荟就以代价2.83亿元买卖物业B订立买卖协议,此次涉资20亿元。

具体而言,上海悦耀与上海东磬订立物业A买卖协议,据此,上海悦耀同意出售而上海东磬同意购买物业A,代价为17.17亿元;上海悦耀与上海东荟订立物业B买卖协议,据此,上海悦耀同意出售而上海东荟同意购买物业B,代价为2.83亿元。

值得关注的是,上海东磬及上海东荟均为上海陆家嘴(集团)有限公司旗下公司。

10、融信中国抛售上海总部项目 预计明年搬迁新办公楼

12月25日市场消息称,融信中国正抛售其位于上海的总部办公楼,位于虹桥的虹桥世界中心项目。

悉,出售事宜由融信第二事业部负责,相关买卖协议近日已与买家签订。不过物业尚未做整体移交,融信员工在未来一段时间还会在原址办公。对此,接近融信方面的人士称,上海的总部办公楼本来就准备卖的,预计明年搬迁到新的办公楼。此前于2018年9月,融信搬到虹桥世界中心。

资料显示,融信总部办公楼是虹桥世界中心项目里的L1B栋,规划总高9层,总建筑面积约1.6万平方米,平均租金为5元/平方米。相关报道披露,其中几层,融信留作自身办公使用,其余楼层对外出租,租客有绿地交大科创中心、梦网科技等

二、2020年上海土地市场回顾

据办办网数据研究中心统计,2020年全年上海土地市场新增经营性用地挂牌供应490宗,合计出让面积22,871,710平方米,相比2019年增长77.93%。其中商办用地为59宗,出让面积总数为3,377,348平方米,占全部挂牌面积的14.77%,出让面积相比2019年增长270.18%。其中,第二季度的商办用地挂牌面积最多,占全年挂牌面积总量的47.42%。


而在成交方面,据办办网数据研究中心统计,2020年全年,上海土地市场共成交371宗土地,成交总面积为18,230,673平方米,相比2019年增长34.97%;成交总金额为29,861,170万元,相比2019年增长46.79%。

其中,商办用地成交51宗,成交总面积2,952,094平方米,相比2019年增长227.26%;成交总金额为10,260,257万元,相比2019年增长112.37%。


2020年商办用地的成交时间段来看,第一季度的商办用地成交金额最高,第二季度的商办用地成交面积最大。



从成交区域来看,整个2020年上海土地市场,共14个区域有商办用地成交,其中浦东新区16宗、青浦区8宗、普陀区6宗、嘉定区4宗、静安区闵行区3虹口区、奉贤区松江区2宗、黄浦区、徐汇区、长宁区、杨浦区和崇明各1宗。

在各个区域中,浦东新16宗地块总计成交140万平方米成为2020年商办用地成交面积最大的区域,而徐汇区以单宗地王总成交额超310亿元成为当年成交金额最多的区域。


三、2020年上海办公租赁市场需求解析

1. 企业办公选址区域需求

根据办办网数据统计,2020年上海市办公租赁市场中,浦东依然是企业办公选址的首选区域,企业需求数量占整个需求市场的15.35%,占比幅度环比2019年略有增长。排名前五的头部区域中仅有徐汇和长宁的区域需求占比呈现下滑,黄浦本年度挤掉静安,成功跨进五强,五大头部区域的企业需求量占整个市场的58.87%。

2、企业办公选址租金需求

2020年的办公租赁市场中,租金在2-4元/㎡·天的办公项目成为最受关注的目标,需求占比达到54.08%,此租金段的占比需求相比2019年有所增长。徐汇和浦东是这个租金段最受关注的区域。而8元/㎡·天以上的高端租金需求相比2019年同样有一定幅度增长,需求占比达到9.10%,能承受高昂租金的客户更青睐把寻址目标放在黄浦和浦东。



3、企业办公选址户型需求

而在租赁户型面积的需求上,中小户型依然是2020全年的市场需求主流,我们可以看到,200平方米以下的户型占据了整个办公租赁需求市场的66.34%,相比2019年有所增长,浦东、闵行和徐汇是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求相比2019年有所下滑,该户型段最受关注的区域则是浦东、徐汇和闵行。




4、企业办公选址轨交需求

根据办办网热点统计,西起青浦区徐泾东站,途经青浦区、闵行区、长宁区、静安区、黄浦区和浦东新区,横贯上海市区浦江两岸,东至浦东国际机场站,全长64公里,共设有30座车站的上海轨交2号线成为2020年企业办公选址最为热门的轨交需求线路。

5、市场需求主力产业类型

2020年,在新冠疫情的冲击下,交通运输、旅游、餐饮娱乐和实体零售贸易等行业受到一定影响,业务量萎缩,导致对办公空间的需求也大幅锐减,但同时疫情也为医药行业及TMT行业提供了发展契机。

依靠多元化的经济结构和国家金融开放政策利好的推动,TMT、金融、消费品制造、生物医药和专业服务等行业撑起了办公空间的需求复苏,张江、前滩、滨江和大虹桥等板块吸引了此类企业的选址目光。

四、2020年上海办公租赁市场租金走势

2020年一季度在疫情的冲击下,办公租赁市场无法正常开展业务,二季度市场逐步回调后,竞争明显加剧,下半年市场更是进入白热化,空间业主只能靠调整租赁政策,用减租金或者拉长免租期的方式抢客源。全市办公空间租金持续走低,从数据上来看,郊环地区的环比跌幅普遍高于中心城区。其中,静安仍以5.04元/㎡·天的租金均价继续成为当年企业办公空间成本最高的区域。

五、2020年上海办公租赁市场供需侧解析

受疫情影响,2020年全市需求量整体下滑9.29%,且下半年的下滑幅度有所加剧。从数据上来看,大部分区域的需求量都有不同幅度缩水,不过值得关注的是,在长三角经济圈和G60科创走廊的联合推动下,青浦和松江成为当年全市唯二的需求量逆势增长的区域。

在区域分布方面,浦东、闵行、徐汇、静安和长宁是2020年需求面积最多的区域,5个区合计需求办公面积占整个市场的64.49%。

虽然受疫情影响,多个原定2020年上市的楼盘都延期交付,但大量企业纷纷退租,导致全市的供应流通空间再度增长,且呈现逐季递增趋势,到第四季度达到峰值。由于市场需求力始终处于低位,全市空置率也攀上一个新高度,同时对空间租金也形成下行压力。

浦东、徐汇、闵行、静安和长宁是供应流通面积最多的五个区域,合计供应办公面积占整个市场的64.56%。



六、2020年上海企业空间流向综合指数排名

2020年的新冠疫情并没有挡住上海楼宇经济发展的脚步,全市办公空间的体量环比2019年再度增长4.28%。浦东占据了全市办公体量的21.42%,同时在市场供需两侧的指数也始终处于高位,加上在专业服务人数和区域活跃度的指数匹配上表现的可圈可点,最终以绝对的领先优势继续占据企业空间流向指数榜首。

从各项数据中可以发现,拥有充裕的高品质办公空间供应和租金优势的空间载体聚集区继续吸引企业迁入,尤其是疫情影响下,不少企业对办公成本更加敏感,良好的营商环境也成为企业流向一个非常重要的因素。

七、展望2021年

2020年的办公租赁市场可以说是最为疲软的一年,办公空间的需求增长受到疫情严重的冲击。2021年行业市场有望走出衰退,普遍出现恢复性增长,但同时也要警惕需求增长可能因动力不足而再次面临较大压力。

预计政府在招商引资方面将出台若干优惠政策,大力支持金融、医药、5G、游戏和总部经济等行业,给予多元化的补贴措施,实现区域集聚发展,推动产业创新升级。而办公空间业主应积极迎接金融开放后的行业需求,除了给予租户优惠租赁条件,也逐步加强对更新办公空间功能布局及提升服务等方面的关注,以满足灵活多元的租赁需求,增强租户粘性。祈盼2021年上海办公空间租赁市场迎来更强劲的表现。


办办网微信公众号

办办网微信公众号

本文由永久免费的商业地产平台——办办网提供更多资讯请访问办办网:www.51banban.com(找办公室上办办网,办公室的办哦!)

推荐热文

  1. 1.

    2020年上海办公租赁市场回顾

  2. 2.

    新冠疫情后时代 居家办公成各国工作新常态

  3. 3.

    11月份上海各区办公物业租赁市场热力指数TOP10

  4. 4.

    办办网土地市场月度简报 (2020年11月份——上海市场)

  5. 5.

    静安区营商环境简析

客服热线
客服热线

4001000510转6666#

周一到周五:9:00 - 17:30;
周六日:13:00 - 17:30

51banban@sosooffice.com

置荟谷投资

证券代码:872856