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2020年上半年上海办公租赁市场回顾

办办网发布时间:2020-07-09 14:38:29

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一、2020年上半年上海地产大事件盘点

1、上海土地新规:低于六人竞买直接采用挂牌方式

4月10日,上海规土局网站挂出两幅宅地,出让方式显示为“招挂复合”。两幅地块分别为松江区永丰街道H单元H24-07号地块、松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块。值得关注的是,本次出让地块规则出现两大变化:有效申请人数不足六人的,地块直接采用挂牌方式出让,有效申请人即为“竞买人”;有效申请人数为六人及以上的,本地块采用有竞价招标方式出让,有效申请人即为“投标人”。六人”成为这两幅地块最终竞价招标还是挂牌出让的关键点,而此前推出的地块则是三人。目前,这两幅地的出让流程依旧为投标、开标、评标和定标四个环节。

业内人士认为,政策的变化或与规避房企“围标”有关,并且也有利于更多房企参与到土地出让中。

2、上海:加快土地出让节奏 减轻房企入市成本压力

4月22日,上海市人民政府办公厅正式印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知。

通知就推进重大项目开复工、扩大政府有效投资、激发社会投资活力、不断优化投资环境,制定了20条政策措施。

通知指出,加快土地出让收入安排和使用。疫情防控期间,对急需用款的旧改项目先行预拨100亿元资金。加快启动市、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目。

3、上海产业园新政:加快建设、促进投资 设1000亿新基建信贷优惠

5月15日上午,上海市人民政府举行的市政府新闻发布会上,市经信委介绍了《关于加快特色产业园区建设、促进产业投资的若干政策措施》主要内容,主要从规划、土地、金融、服务等环节,找准投资增长点,精准供给有效政策,全面创新招商引资政策,力争在总部机构、龙头企业、旗舰项目、功能平台、隐形冠军等集聚方面实现新突破,助力疫情防控和培育经济转型发展新动能。

4、上海养老产业新政:用地、融资、财税获支持 采取划拨方式供地

5月19日,上海市人民政府办公厅发布《上海市人民政府办公厅关于促进本市养老产业加快发展的若干意见》。该文件主要分为4个大项以及20条小项,分别为聚焦重点领域,增加养老产品和服务供给;强化要素支撑,加快释放产业动能;增强支付能力,积极培育消费市场;优化制度环境,夯实产业发展基础。

值得注意的是,上海将拓展用地空间。保障新增养老服务设施用地需求,对新建养老服务设施项目符合《划拨用地目录》的,采取划拨方式供地;营利性养老服务设施项目,以租赁、先租后让、出让方式供应,鼓励优先以租赁、先租后让方式供应。降低养老用地成本,制订体现均质性、公益性和社会性的养老用地新地价,引导整体地价水平与标准厂房类工业基准地价相当。

5、上海虹口“围标”事件地块终止出让后再挂牌 保证金6.86亿

6月3日,上海市土地交易市场发布两则关于虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的公告,该宗地正是此前引发“围标”事件的上海虹口地块。

据办办网了解,上海市土地交易市场于6月3日发布关于终止虹口区嘉兴路街道HK271-01地块出让活动的通知,称鉴于虹口区嘉兴路街道HK271-01地块(地块公告号:202002701)的出让活动存在疑义,为维护公共利益,保障市场健康有序发展,根据出让人申请,现终止虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动。

同日,上海市土地交易市场发布上海市国有建设用地使用权出让公告,称根据国家有关法律、法规和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《上海市土地使用权出让办法》等规定,现发布涉及虹口区1个地区共计1幅国有建设用地使用权的公告。

该地块为虹口区嘉兴路街道HK271-01地块,东至新建路,南至周家嘴路,西至金田路,北至海拉尔路,为居住用地,土地面积为25974.2平方米,出让面积为21724.2平方米,容积率2.5,竞拍保证金为6.86亿元。

 

二、2020年上半年上海土地市场回顾

据办办网数据研究中心统计,2020年上半年上海土地市场新增经营性用地挂牌供应201宗,合计出让面积10,555,420平方米。其中办公用地为28宗,出让面积总数为2,268,545平方米,占全部挂牌面积的21.49%,环比2019年下半年增长277.84%,同比2019年上半年增长627.25%。

 

 

而在成交方面,据办办网数据研究中心统计,2020年上半年,上海土地市场共成交168宗土地,成交总面积为9,252,293平方米,环比去年下半年增长22.04%,同比去年上半年增长56.14%;成交总金额为13,846,503万元,环比增长6.08%,同比增长89.93%。

其中,商办用地成交24宗,成交总面积2,133,455平方米,环比去年下半年增长222.34%,同比去年上半年增长788.24 %;成交总金额为6,023,395万元,环比增长81.50%,同比增长298.16%。

从以上数据我们可以发现,2020年上半年整个商办用地市场呈现出井喷格局,无论是挂牌量还是成交量都大幅暴增。

 


 

整个2020年上半年上海土地市场,共15个区域有用地成交,其中浦东新区42幅、青浦区23幅、松江区22幅、宝山区17幅、嘉定区14幅、奉贤区11幅、闵行区金山区10幅、普陀区6幅、崇明5幅、静安区3幅、徐汇区2幅、长宁、虹口和黄浦各1幅。

在各个区域中,浦东新42幅地块总计成交251万平方米成为上半年成交面积最大的区域,而徐汇区以2幅地块总计成交357亿元成为上半年成交金额最多的区域。

 


 

三、2020年上半年上海办公租赁市场需求解析

1. 企业办公选址区域需求

根据办办网数据统计,2020年上半年上海市办公租赁市场中,浦东依然是企业办公选址的首选区域,企业需求数量占整个需求市场的14.81%,占比幅度环比去年下半年略有下滑。排名前五的头部区域中仅有闵行和黄浦的区域需求占比呈现增长,五大头部区域的企业需求量占整个市场的57.48%。

 

 

2、企业办公选址租金需求

2020年上半年的办公租赁市场中,租金在3元/㎡·天以下的办公项目成为最受关注的目标,需求占比达到57.01%,此租金段的占比需求相比2019年上半年略有下滑。浦东、闵行和徐汇是这个租金段最受关注的区域。而8元/㎡·天以上的高端租金需求相比2019年上半年则有一定幅度增长,需求占比达到8.94%,能承受高昂租金的客户更青睐把寻址目标放在长宁、徐汇和浦东。

 

 

3、企业办公选址户型需求

而在租赁户型面积的需求上,中小户型依然是2020上半年的市场需求主流,我们可以看到,200平方米以下的户型占据了整个办公租赁需求市场的63.78%,相比2019年上半年有所下滑,浦东、静安和闵行是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求同比去年上半年也有所下滑,该户型段最受关注的区域则是浦东、徐汇和黄浦。

 

4、企业办公选址轨交需求

根据办办网热点统计,联通了松江新城、漕河泾开发区、徐家汇副中心、打浦桥商业区、陆家嘴金融贸易区、世纪大道枢纽、金桥出口加工区、曹路大型居住社区等多个重要区域和客流集散点,全长65公里,共设35个车站的上海轨交9号线成为2020年上半年最为热门的轨交需求线路。

 

 

5、市场需求主力产业类型

2020年上半年,受新冠疫情影响,交通运输、餐饮、旅游和实体零售贸易等行业的业务量萎缩,导致办公空间需求锐减,但同时也刺激了另一些企业的加速增长,如医疗制造、企业在线办公服务、在线教育和游戏等;同时,随着金融业开放利好政策的落地,外资金融机构的进驻及业务扩张将也带来新的办公租赁需求。整体来看,专业服务业、金融业和TMT产业成为整个上海办公租赁市场的主力需求支柱,疫情并没有对这些主力需求行业形成太大冲击,虽然新释放需求占比较少,但整体需求在疫情后相对稳定。

 

 

四、2020年上半年上海办公租赁市场租金走势

2020年上半年,在新冠疫情冲击下,全市租金整体持续处于下行通道。纵观各区,郊环地区的环比跌幅普遍高于中心城区。其中,静安以5.12元/㎡·天的租金均价继续成为上半年企业办公空间成本最高的区域。

随着受疫情影响较严重的企业租户纷纷退租以及缩减办公面积,使得办公项目的经营压力越发增大,业主方的租金议价能力也明显降低,整个办公租赁市场的完全回暖尚需一定时间。

 

 

五、2020年上半年上海办公租赁市场供需侧解析

2020年上半年,整个办公租赁市场不可避免的受到疫情冲击,企业需求办公空间的体量出现明显衰退,同比2019年上半年下降8.79%。尽管疫情对办公租赁市场产生了抑制,但市场租赁需求仍然存在,随着上海疫情得到及时有效的控制,从3月份开始至二季度末,上海办公租赁需求正在逐步复苏,虽然环比增幅不大,但整体需求量相对稳定,有回升趋势。

在区域分布方面,浦东、闵行、徐汇、静安和长宁是上半年需求面积最多的区域,5个区合计需求办公面积占整个市场的64.33%。

 

 

由于上半年有新增办公项目入市,加上企业退租出来的大量空置面积,整个市场的可租办公面积环比去年下半年再增2.3%。浦东、闵行、静安、徐汇和黄浦是可租面积最多的五个区域,合计供应办公面积占整个市场的57.36%。

 

 

整个办公租赁市场仍存在供过于求的结构性问题,部分区域的供需侧失衡问题比较突出。

 

 

六、2020年上半年上海企业空间流向综合指数排名

“2020年上半年上海企业空间流向指数”基本显示了上半年的企业空间的流向趋势,在新冠疫情得到有效控制后,上海多元化的经济结构为企业办公空间需求的复苏奠定了优势,加上政府推出了各项利好措施,核心CBD和新兴商务区在经济回暖之下的办公需求呈现出相对的韧性,浦东、徐汇和闵行依然是企业集中流向的热门区域。

企业对办公成本更加谨慎控制,也希望借助当前租金下行的趋势以相对较低的价格完成办公空间租赁成交。业主方应采取因地制宜的招商运营策略,除了通过降租拉动办公需求量外,对办公空间的差异化和增值服务也需加大关注。

 

 

七、展望2020年下半年

可以预见,随着上海各项商务活动逐步恢复正常,之前被抑制的租赁需求也将进一步释放,下半年的办公租赁市场的活跃度将明显优于上半年。同时,新的入市项目也将会给租户带来更多元的选择,但是供过于求的市场现状也将对租金回暖继续形成压力。

根据目前的经济产业结构来看,专业服务业、金融业、TMT产业仍将在2020年的后半期继续成为上海办公租赁需求主力支柱。

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