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2019年上海办公租赁市场回顾

办办网发布时间:2020-01-09 16:55:14

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一、2018年上海地产大事件盘点

1、凯德27.52 亿收购上海陆家嘴办公大厦 将注入旗下新基金

     凯德集团17日发布消息称,其与一家非关联第三方公司成立5050的合资公司,斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积,涉及建面约4.2万平方米。

     凯德集团总裁罗臻毓介绍称,该收购项目将作为种子资产投入至凯德即将成立的增值型私募房地产基金,促进凯德在核心商圈的战略布局更加多元化。

2、陆家嘴22.62亿出售上海浦东办公楼予支付宝

     111日下午,上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公告称,已与浙江蚂蚁小微金融服务集团股份有限公司、支付宝(中国)网络技术有限公司签署《预售合同》,计划将浦东金融广场2号办公楼转让给支付宝公司,转让暂定总价为人民币22.62亿元。

     据办办网了解,该办公楼位于上海市浦东新区南泉北路447号,计容面积约4.8万平方米。

3、绿地香港出售五里桥项目予Brookfield

     44日,绿地香港控股有限公司发布公告,宣布出售上海五里置业有限公司100%权益予Brookfield,购买价估计不少于28亿元人民币,约合33亿港元。同时,宣布回复股份买卖。

     资料显示,Brookfield的首轮投资主要针对中国新天地位于上海的多个项目,当中包括上海新天地、新天地时尚、瑞安广场、企业天地1期和2期以及位处虹桥交通枢纽中心的旗舰项目虹桥天地。不过那次之后,便再未传出过Brookfield在内地并购的消息。时隔五年,或许这一项目将成为Brookfield重返上海的一次契机。

4、中财集团23.5亿接盘浦发银行总部

     812日,历经217轮竞价,中财招商投资集团(简称中财集团)以235055.8万人民币,成功竞得上海浦发银行总行的东银大厦。东银大厦位于上海市中心城区——黄浦区的黄金地段,坐落于北京东路和浙江中路的交叉口,该项目总建筑面积6.14万平方米,全为上海浦东发展银行股份有限公司的资产。

     该项目于今年7月初在上海产权交易中心挂牌,从挂牌到售出,仅用了一个月时间。根据出让条件,浦发银行还要求对本次出售物业整体售后返租,返租价格为9963万元/年,在租赁期内租金不变,且返租期限拟定为2年。

5、中国(上海)自由贸易试验区临港新片区正式揭牌

     820日,中国(上海)自由贸易试验区临港新片区正式揭牌,临港这片东海之滨的创新创业沃土拉开如火如荼的建设帷幕。

     临港新片区将对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区,实现新片区与境外之间投资经营便利、货物自由进出、资金流动便利、运输高度开放、人员自由执业、信息快捷联通,打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区,打造开放创新、智慧生态、产城融合、宜业宜居的现代化新城。

6、传SOHO中国拟售内地8个商办物业 黑石联合GIC竞购首批项目

     1030日,据财新网报道,SOHO中国考虑出售中国内地的办公楼资产。目前第一笔交易正在进行,且接近最后阶段。黑石集团联合新加坡国有控股的GICGovernment Invested Company)公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO3,以及在上海的SOHO复兴广场。

     报道援引消息人士透露,除上述三个项目外,SOHO中国还有五个意向在售项目,分别是为位于上海的古北SOHOSOHO天山广场、外滩SOHO,以及北京的前门项目和丽泽SOHO。这八个项目总价值人民币500亿-600亿元。SOHO中国将以分批打包的方式寻求出售,计划所有交易在未来两年内完成。

7、上海嘉定新增16个产业项目 总投资232亿元

     10月,上海嘉定工业区喜迎一批高科技企业,总投资达232亿元的16个项目集中签约入驻。

     据办办网了解,这16个项目包括铸惠航空、欧科微航天、拓野机器人、兆希新材料、神州巨电新能源、矽络半导体等,涉及新能源、新材料、智能制造、航空航天、集成电路等高科技产业和战略性新兴产业。

     上海嘉定工业区是经上海市人民政府批准设立的市级试点工业园区。目前,嘉定工业区已先后建立了上海张江高科技园区嘉定分区、国家留学生嘉定创业园、上海中科高科技园区等六个国家级的园区。并且园区已形成了汽车零部件、光电子信息、精密机械制造、新型材料等为主导产业的产业链,集聚了来自世界30多个国家和地区的400多家投资商落户。

8、上海成立城市更新和旧区改造工作领导小组

     1111日,上海市人民政府办公厅发布关于成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组的通知,提到成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组。

     该通知指出,决定将上海市旧区改造工作领导小组、上海市大型居住社区土地储备工作领导小组、上海市“城中村”改造领导小组、上海市城市更新领导小组合并,成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组(以下简称“领导小组”),由市长应勇担任组长,副市长汤志平担任副组长。

9、上海新规:普通住房标准继续实施 延长5年至2024

     1119日,上海市行政规范性文件管理平台发布《关于延长部分规范性文件有效期的通知》,将上海市普通住房标准有效期延长至20241118日。

     据悉,上海普通住房标准于20141120日起执行,有效期至今日即20191119日。根据标准,可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件:五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

     根据最新文件,上海普通住房标准有效期延长至20241118日,即将有效期予以延长5年,这意味着上海普通住房标准将继续实施。

10、上海浦东机场将新建综合体项目 预计2024年建成投用

     1216日,上海机场集团旗下上海国际机场股份有限公司与洲际酒店集团、深圳卓越集团、上海御空酒店管理有限公司、上海梅思泰克环境股份有限公司等四家合作伙伴,正式签署了项目合作协议,将于上海浦东国际机场T1T2航站楼之间规划建设综合体项目。

     根据上海国际机场发布的信息显示,该综合体项目预计于2024年建成投用,其中将引入洲际酒店集团的洲际酒店及度假村、假日酒店这两大品牌。

     另据办办网了解,该综合体项目坐落于浦东机场T1T2航站楼之间,与两座航站楼相连,步行可达,集旅客过夜用房、航站楼配套商业、交通中心配套餐饮、综合办公等多功能于一体,其中旅客过夜用房板块由洲际酒店集团运营管理,综合商业办公板块将由卓越集团运营管理。

二、2019年上海土地市场回顾

     据办办网数据研究中心统计,2019年上海土地市场全年新增经营性用地挂牌供应300幅,合计出让面积12,854,411平方米。其中办公用地为29幅,出让面积总数为912,348平方米,占全部挂牌面积的7.10%,环比2018年下滑35.91%


     2019年,上海土地市场共成交309宗土地,成交总面积为13,507,256平方米,成交总金额为20,342,854万元。

     其中,办公用地成交29宗,成交总面积902,061平方米,环比2018年下滑35.16%;成交总金额为4,831,409万元,环比下滑40.26%



     2019年上海办公用地成交市场呈现出先抑后扬的波动趋势,在第二季度出现一个成交低谷,然后从第三季度起一路上扬,四季度是全年成交量最集中的季度,单季成交量占据全年成交量的50.16%


     而在区域划分方面,浦东则是2019年办公地块成交幅数、成交总面积以及成交总金额最多的区域。


     2019年上海土地市场,在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下,上海没有出台重磅调控政策,而是以微调为主,松紧并存,稳定市场走向。受宏观经济下行和办公存量压力较大的综合影响,办公用地供地节奏放缓,成交规模较2018年缩减近半,成交占比也下降至6.68%,全年月均成交面积为75,172平方米,处于历史低点。

三、2019年上海办公租赁市场需求解析

1、企业办公选址区域需求

     根据办办网数据统计,2019年上海市办公租赁市场中,浦东保持了一贯的稳定和强势,继续成为企业选址的首选区域,企业需求数量占整个需求市场的15.11%,占比幅度相较2018年有所下滑。闵行以占比13.19%的需求量紧随其后,徐汇排名第三,占比12.14%。需求前五名的区域占据了整个需求市场的60.83%


2、企业办公选址租金需求

     在2019年度的办公租赁市场中,租金在3/㎡·天以下的办公项目成为最受关注的目标,需求占比达到54.26%,环比2018年增幅显著,浦东、闵行和静安是这个租金段最受关注的区域。而8/㎡·天以上的高端租金需求相比2018年也有一定幅度增长,需求占比达到7.29%,能承受高昂租金的客户更青睐把寻址目标放在浦东、黄浦和静安。





3、企业办公选址户型需求

     而在租赁户型面积的需求上,200平方米以下的小户型需求占比为64.16%,相比2018年上涨了近7个百分点,浦东、闵行和徐汇是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求占比达到7.87%,较2018年也有一定上升,浦东、徐汇和闵行则是这个户型段最受关注的区域。





4、企业办公选址轨交需求

     根据办办网热点统计,横贯浦江两岸,衔接上海两个机场和虹桥高铁站,串联张江、世纪公园、陆家嘴、人民广场、南京西路、静安寺和中山公园等多个主流商务区,全长64公里,共设30个车站的上海轨交2号线成为2019年度最为热门的轨交需求线路。


5、市场需求主力产业类型

     2019年,专业服务业、金融业、TMT产业和制造业依旧是整个上海办公租赁市场的主力需求支柱,四大产业总计需求占比达到73.39%。相较2018年,除了金融业的需求占比有所提升,其他三大产业的需求占比均有不同幅度下滑。随着临港成为上海自贸区新片区,更多税收优惠政策将落地,也将吸引包括集成电路、人工智能、生物医药、航空航天,以及智能制造等重点产业的聚焦。这些新兴增长产业将为未来经济发展注入新动力,并衍生出办公空间需求。


四、2019年上海办公租赁市场租金走势

     至2019年底,全市租金整体呈现下滑趋势,纵观各区,除了青浦和松江这两个郊环区域,其他各区的平均租金相比2018年均有不同幅度的下滑,其中,静安以5.15/平方米·天的租金均价成为本年度企业办公空间成本最高的区域。在市场竞争持续加码的情况下,业主积极调整租赁策略,给予多元化的优惠激励政策,在一定程度上降低了实际有效成交价。


五、2019年上海办公租赁市场供需侧解析

     2019年四季度,上海办公租赁市场的需求再创全年新低,环比下滑8.15%,至此,全年的需求总量相比2018年下滑2.89%。在区域分布方面,浦东、闵行和徐汇是2019年需求面积最多的区域,3个区合计需求办公面积占整个市场的42.57%。同时办办网数据显示,浦东也是2019年度需求量下滑最严重的区域,相比2018年,需求面积下滑7.70%


     由于2019年新增供应继续加持,全市供应量相比2018年增长4.54%,浦东、徐汇和闵行是供应量最大的区域,3个区合计供应办公面积占整个市场的45.77%。杨浦则是2019年度供应量增幅最大的区域,相比2018年,供应面积增长9.15%



六、2019年上海企业空间流向综合指数排名

     “2019年度上海企业空间流向指数”基本显示了全年的企业空间的流向趋势,浦东、徐汇和闵行依然是企业集中流向的热门区域,同时企业从核心商务区流向新兴拓展区的迹象逐渐明朗,良好的区位、交通、租金成本、办公空间服务、产业环境和政策导向决定了企业选址的方向,营商环境成为企业流向一个非常重要的因素。


七、展望2020

     展望2020年,上海办公租赁市场预计新增供应仍将持续增长,全市平均租金面临下行压力。但随着临港自贸区的建立、科创板开板、世界人工智能大会顺利举办、5G商用牌照正式开放等利好推动,科技行业的集聚效应引领创新驱动型经济发展将为未来的市场注入新动力,办公租赁市场去化有望逐渐回暖。

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