国家统计局9月15日发布8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，8月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、广州、深圳分别下降2.3%、1.9%和2.3%，上海上涨3.0%；二、三线城市同比分别下降2.7%和4.1%，降幅均收窄0.1个百分点。

只看同比这一栏，很容易得出“楼市还在跌”的结论。但把同一份报告翻到“环比”那一页，结论就不一样了。

房价的分歧在预期，租金的分歧在收入。企业选址看的是后者。

新房在涨，二手还在跌

8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%。其中上海、广州、深圳分别上涨0.4%、0.1%和0.2%，北京下降0.2%；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。70城中，新建商品住宅价格环比上涨或持平的城市有21个，比上月减少2个。

二手房是另一幅图景。8月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中上海、深圳分别上涨0.3%和0.1%，广州持平，北京下降0.1%；二、三线城市二手住宅价格环比均下降0.3%。70城中，二手住宅价格环比上涨或持平的城市只有8个。若只统计环比上涨的城市，新房是15个，二手住宅只有3个。

两组数字放在一起看，分化相当清楚。

数据来源：国家统计局城市司《2026年8月份商品住宅销售价格变动情况》

同月，无锡市统计局公布的8月份住宅销售价格指数显示，当地新建商品住宅价格环比为100.4，也就是上涨0.4%，与上海同处当月涨幅前列。新房与二手房、核心区与外围之间的分化，正在进一步拉开。

原因并不复杂。新房成交价里装着一部分“供应结构”：这个月推的是不是好地段、好品质的项目，就能左右均价几个百分点；而二手房是所有业主挂牌的结果，更接近市场实际供需博弈的结果。

17255元和12527元：同一个月，两个方向

中指研究院的数据给出了同一个月的第二种算法。8月份，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17255元，环比上涨0.15%，同比上涨2.04%；二手住宅平均价格为每平方米12527元，环比下跌0.45%，同比下跌7.08%。

同一个市场，两个方向，而且不是小数点后面的分歧。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶解释，8月份上海、杭州、成都、天津等部分重点城市仍有优质楼盘入市，带动百城新房价格环比继续结构性上涨。换句话说，新房均价里有一部分是“新上架了更贵的货”，而不是“所有房子都变贵了”。

成交端却是另一番热闹。据中指研究院统计，8月份全国100个城市二手房成交量同比增长7.4%，新房销售面积同比下降7%。北京二手房成交13853套，同比增长4%；上海成交23137套，同比增长18%；深圳成交4398套，同比增长5%。

价格在跌，成交在涨。这不是矛盾，这叫“以价换量”。

租金不说谎，只是它说的不是预期

新房价格受供应结构和限价影响较大，同一个板块里，本月推的是不是好项目，就能让均价上下浮动几个百分点，指标本身的参考价值因此被削弱。租金不一样，它由真实的租住需求与支付能力决定，每个月都被真实的人重新定价一次。

对企业来说，这个区别格外具体：办公室租在哪，看的从来不是这座城市房价涨了还是跌了，而是三个很实在的问题——这里的办公租金是多少？员工住在周边，租金要花多少？从家到公司，单程通勤要多久？

把这三项放进同一张表里比较，比单看房价涨跌有用得多。而今年的这张表，恰好和房价走出了完全不同的方向：办公空间成本还在下行，住宅租金却已经连涨数月。

注：住宅价格数据来自中指研究院百城价格指数；办公市场数据来自办办网《2026年上半年上海企业空间流向指数》。企业空间成本为全市16个区办公类空间的综合成本口径，与甲级写字楼租金等细分口径不可直接比较。

办办网企业空间流向指数给出了一个更贴近企业决策过程的口径。2026年上半年，上海企业空间成本为每平方米每天3.73元，环比下降0.92%，同比下降1.74%；同期企业需求空间增量达到305.6万平方米，环比增长8.13%，同比增长1.67%；区域关注度271.0万次，环比增长6.24%，同比增长3.54%。成本还在往下走，需求已经掉头向上。

区域之间的分化同样明显。上半年企业空间流向指数排名前三的是浦东（14.59）、徐汇（11.48）和闵行（10.37），静安（9.77）、黄浦（8.68）紧随其后，崇明（1.53）与金山（1.26）排在最后。企业需求空间增量也高度集中，浦东、徐汇、闵行、静安、长宁五个区合计196.8万平方米，占全市305.6万平方米的六成以上。成本端则恰好相反：金山同比下降5.62%、青浦下降4.58%、奉贤下降4.26%，而徐汇只下降1.23%、静安下降1.43%——核心区的成本更抗跌，远郊区的成本降得更快。

住宅租赁市场则在往上走。2026年二季度，上海住房租赁平均月租金约94.40元/平方米，维持高位。截至6月，北京、上海、深圳的住宅租金已连续4个月环比上涨，其中上海6月环比上涨0.95%，连续三个月涨幅居重点城市首位。

写字楼在降，住宅在涨。同一条街上，两套租金，两个方向——这才是企业选址时真正面对的价格环境。

办办网视角：别把房价的情绪，套在办公租金上

在办办网接到的咨询里，最常见的误判之一，是把住宅市场的情绪直接搬到办公室租赁上：房价在跌，所以租金应该也能砍一砍；房价在涨，所以租金怕是又要抬。

从上面这两组数据看，这个推理并不成立。住宅价格反映的是居民对未来的判断，办公租金反映的是企业眼下的经营能力——前者的分母是预期，后者的分母是收入。过去几年，不少城市的写字楼租金一路下行，并不是因为有大量房子在打折，而是因为企业在收缩面积、控制成本。

反过来说，住宅租金连续上涨，也不意味着办公租金会跟着涨。对同一座城市而言，这两个市场的租客群体、租约周期、议价逻辑几乎完全错开：写字楼通常一签三年，还附带免租期、装修补贴、租金递增等一整套条款，最终成交的有效租金与挂牌价往往相差不小。办办网企业空间流向指数显示，2026年上半年上海企业空间成本同比下降1.74%，同期企业需求空间增量环比增长8.13%——成本仍在低位、需求却在回暖，这样的组合对企业租户来说，并不常见。