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2017年上海办公租赁市场回顾

办办网发布时间:2018-01-12

一、2017年地产大事件盘点
1.“写改住”全面禁严
        2017年房地产市场进行全面调控,从限购、限贷,到限售、限价、限商,其中,“写改住”和办公公寓类项目在年初开始就遭遇了强力调控。
       3月26日,北京发文调控商办市场,要求商业、办公类项目不得擅自改变为居住等用途。时隔四日,广州发文,要求规范销售商办类物业,销售对象应当是法人单位,不得作为居住使用。
        4月21日,成都多部门联合发布通知,规范商业、办公类建设项目,严禁擅自改变为居住用途。
        同日,上海要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。
        5月12日深圳发文限制商办、研发用房转公寓。
2.万科“宝能系”股权之争落下帷幕
       万科股权之争被誉为中国A股市场历史上规模最大的一场公司并购与反并购攻防战。从2015年12月17日开始,长达三年的股权大战,终于在2017年落下帷幕。
       2017年6月9日晚,中国恒大发布公告称,其持有15.53亿股万科股份,以292亿悉数转让予深圳地铁。恒大转让14.07%万科股权终破"万宝之争"僵局。目前万科各方股东持股比例依次为:第一大股东深圳地铁29.38%、第二大股东宝能系25.4%、第三大股东安邦6.73%。
        6月21日,万科发布公告宣布董事会换届临时提案,同日,董事会主席王石宣布退位,新董事会主席由郁亮担当。
3.多地推出租赁用地,只租不售
        2017年7月,住房城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行等八部门,联合下发《通知》,推进“购租并举”,加快发展住房租赁市场。
        7月24日,上海位于浦东张江和嘉定新城的两宗地块顺利完成出让,为国内“租赁住房”用地拉开序幕。
        此后,继上海多次出让“只租不售”地块之后,广州、杭州也于9月挂牌“全自持”地块。截止至年底,已有超过10个城市进行了“全自持”地块出让。与此同时,8月份国土资源部等部门确定的北京、上海、广州等13个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作也基本完成。
4.房产税征收原则披露
        从2017年年初就引发争论的房产税在年底有了定论。12月,财政部长肖捷在人民日报发表署名文章《加快建立现代财政制度》,对房地产税立法、房地产税征收原则、降低交易环节税费都给出了较为明确的说法。要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。这是官方首次明确未来房地产税的计税依据。
5.马云、刘强东电商巨头进军房地产市场
       2017年10月,两家互联网公司宣布进军房地产市场,带来轩然大波,这两家公司分别为阿里巴巴和京东。其中阿里巴巴瞄准了租房市场,而京东则更看好销售市场。
        支付宝在10月10日的时候正式推出租房业务,并选择率先在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州上线这项业务。有超过100万间公寓将正式入驻支付宝。
        10月20日,京住建委员发布公告,京住房租赁监管平台与京东旗下公司达成技术合作。10月24日,京东宣布扩展业务,正式向房地产市场进行。
6.万达走轻资产道路,告别房地产市场
        7月19日,万达商业分别与融创中国、富力地产签署了转让协议,万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及十三个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。
        在大手笔出售文旅和酒店业务后,万达集团正试图驶入一条“轻”赛道。8月,万达集团官方微信表示,注入上市公司万达酒店发展的万达文旅和万达酒管都是轻资产公司。
        万达集团表示,“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身,而留下了轻资产的灵魂”。同时,万达申明,万达彻底告别了房地产,从此大步走上轻资产之路。
        其实,除了万达以外,还有很多房地产公司也正在进行转型之路,如SOHO中国、长实集团等等。
7.租购并举,共有产权
       7月17日下午,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,加快构建租购并举的住房体系,推动住房租赁市场快速发展。
       9月份,北京市正式出台共有产权住房政策。截至11月底,全市共有产权住房已入市项目达到38个,其中未申购项目34个,房源3.5万套。
       10月18日,十九大正式开幕,习总书记指出:“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位。
        在共有产权、租购并举政策的调控之下,土地溢价率明显下降,部分城市房价下跌,热门城市房价增长变缓。
8.李嘉诚积极抛售旗下物业
        今年以来,李嘉诚频繁抛售香港以及内地的物业。7月底,李嘉诚旗下和记电讯宣布,将以144.97亿港元的价格出售旗下和记环球电讯有限公司全部权益。9月,长实地产和电能实业在山顶道的两大住宅地块将以20亿港元的价格卖出。11月,长实集团正式披露出售中环中心相关信息,套现402亿港元,创下单座写字楼全球最大交易记录。12月,香港联交所披露,长实集团正以20亿港元(2.56亿美元)“和富中心”的购物中心及下层地库。
9.万达融创富力世纪并购
        2017年7月19日,万达商业、融创集团、富力地产发布联合公告,万达商业将北京万达嘉华等77个酒店,以199.06亿元的价格转让给富力地产,同时将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%的股权,以438.44亿元的价格转让给了融创集团。两项交易合计总额637.5亿元,成为目前中国地产史上最大规模的并购案。
10.70年产权到期,可续期
        2017年3月15日,十二届全国人大五次会议闭幕后,国务院总理李克强在人民大会堂回答记者提问,就住宅70年产权到期续期问题进行了解答,他表示,住宅70年产权到期后可以续期,不需申请,不影响交易。国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。
二、2017年上海土地市场回顾
        2017年,办办网数据研究中心观察到:上海土地市场全年新增经营性用地挂牌供应266幅,合计出让面积10,124,086平方米。其中商办用地为28幅,出让面积总数为1,068,975平方米,占全部挂牌面积的10.56%,环比2016年下降15.8%。



        2017年,上海土地市场共成交254宗土地,成交总面积为9,836,019平方米,成交总金额为14,719,631万元。
       其中,商办用地成交23宗,成交总面积834,948平方米,环比2016年下降33.74%;成交总金额为3,834,476万元,环比下降16.20%。




       2017年上海商办用地市场的成交趋势和2016年类似,都是在经历上半年的低谷后,开始在下半年爆发,尤其是第三季度成交量集中,单季成交量占据全年成交量的五成以上。



       2017年上海土地市场中最引人注目的莫过于租赁住房用地的推出,从7月份首批成交2宗用地,到12月成交的6宗用地,短短五个月总计成交21宗租赁住房用地,合计成交面积637,570平方米,成交总金额988,571万元。其中浦东地区成交了12宗用地,共计成交面积448,624平方米,成交金额637,197万元,是本年度租赁住房用地的最大供地区域。


三、2017年上海办公租赁市场需求解析
1.企业办公选址区域需求
        根据办办网数据统计,2017年上海市写字楼租赁市场中,浦东以其多方面的产业载体优势成为企业选址的首选区域,占整个需求市场的15.97%,而坐拥中心城区优势的徐汇紧跟其后,名列第二。同时办办网发现,非中心城区的企业空间需求量也在大幅增加,受益于近几年上海产业经济建设的高速发展以及相对低廉的租金成本吸引,非中心城区已经成为越来越多的企业总部迁址和企业发展升级置换办公空间的考虑目标。



2.企业办公选址租金需求
        在本年度的办公租赁市场中,租金在3-4元/㎡·天的办公项目成为最受关注的目标,需求占比达到32.89%左右。而徐汇区是这个租金段企业最感兴趣的区域。同时办办网观测到,闵行是最多低端租金客户的主要寻址区域,而能承受高昂租金的客户更多把寻址目标放在了浦东。




3.企业办公选址户型需求
        而在租赁户型面积的需求上,中小户型是2017年度的市场需求主流,我们可以看到,500平方米以下的中小户型占据了整个办公租赁需求市场的86.41%,环比2016年有所增长。同时办办网也发现,徐汇是各中小户型需求企业的最多寻址区域,而需求在1000平方米以上的大户型企业客户更趋向在浦东寻址。




4.市场需求主力产业类型
        据办办网分析统计,来自金融行业、专业服务业、科技媒体通讯业(TMT)和制造业的办公需求在本年度依然保持强劲,是租赁市场上的需求主力。同时,办办网也发现,在共享经济浪潮下,2017年的共享办公模式也得到快速发展,联合办公运营商今年在核心商务区及新兴商务区内积极扩张,也成为了市场上一个重要的租赁需求来源。



四、2017年上海办公租赁市场租金走势
        至2017年底,上海各区域的企业办公空间成本相比去年均有不同幅度的增长,静安以5.24元/平方米·天的租金均价成为企业办公空间成本最高的区域。不过办办网也同时发现,部分中心城区的办公项目受空间去存压力影响,年中分别对租金做出相应调控,使得整体租金有波动趋势,而以闵行为首的部分非中心城区在市场日益增温的关注下,租金持续保持上扬趋势,增幅普遍高于传统中心城区。



五、2017年上海办公租赁市场供存量及空置率
        据统计,2017年上海办公租赁市场供需两侧均有强劲表现,各大商务区有37个优质办公项目入市,合计新增供应约250万平方米,其中大部分位于非核心商务区。
        在需求方面,全年各大商务区净吸纳约155万平方米,且多数吸纳量依然集中在非核心商务区。
        虽然需求旺盛,但大量的新增供应涌入依旧让各大商务区的平均空置率上升至19.68%。
六、2017年上海企业空间流向综合指数排名
        2017年,浦东继续以其多方面的产业载体优势和营商环境成为企业空间流向指数的榜首,而闵行本年度表现抢眼,在稳定固有产业经济发展的同时,加大投资,倚靠不断升级的产业服务功能吸引了越来越多的企业关注,超越中心城区黄浦和静安,排名跃至第三。



七、展望2018年
        2018年,上海预期竣工的办公项目体量仍然较大,各大商务区或将迎来250万平方米的新增供应量。虽然预计2018年上海的整体经济基本面仍将向好,产业格局将更加多样化,办公租赁市场的需求也有望进一步提升,但大量的新增供应仍将会对空置率保持上升压力。
        在办公租赁需求方面,来自于金融行业、专业服务业、科技媒体通讯业和制造业的需求仍然是市场主要推动力。同时,中心城区的核心商务区不再是企业寻址的优先选择,交通可及性高、配套完善,更具性价比的非中心商务区域将吸引更多企业入驻,联合办公模式也将会对传统的办公环境模式发起更强烈的冲击。



*部分数据来源于网络

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